在杭州楼市“核心坚挺、外围承压”的分化格局中，余杭区成为跌幅最集中的区域之一。
2021—2026年，余杭房价经历“过山车式”调整，闲林、老余杭、良渚外围、未来科技城外溢区四大板块沦为重灾区，部分小区较高点腰斩甚至跌去60%，与未来科技城核心、云城的抗跌性形成冰火两重天，背后是供需、产业、人口与预期的多重深度调整。
一、四大重灾区
1. 闲林：跌幅最深
闲林是余杭下滑最猛的板块，2021年高点二手房均价达3.3万/㎡，2026年4月跌至2.07万/㎡，核心大盘如闲林山水、竹海水韵跌至1.5万—1.8万/㎡，跌幅超50%，部分房源接近60%。
- 库存压顶：单板块二手房挂牌量超1500套，去化周期24个月+；
- 成交低迷：月均成交不足30套，成交周期普遍250天+；
- 踩踏抛售：投资客集中离场，同户型“你降50万、我降60万”成常态 。
2. 老余杭（余杭街道）：概念退潮，价格“腰斩”
老余杭依托“城西科创走廊”概念，2021年均价达2.8万/㎡，如今核心区跌至1.4万—1.8万/㎡，偏远小区1.2万/㎡不到，跌幅超55%。
- 配套滞后：地铁未通，到未来科技城通勤40分钟+；
- 产业空心化：以传统制造业为主，高薪岗位稀缺；
- 学区红利消退：无顶级学区支撑，改善需求外流。
3. 良渚外围（勾庄以外、良渚文化村外围）：文旅概念降温，刚需外溢退潮
良渚核心区（如良渚文化村）价格坚挺，但外围板块如荀山花苑、清惠家园，2021年高点2.5万/㎡，如今跌至1.5万/㎡以下，部分小区0.9万—1.2万/㎡，跌幅超60% 。
- 依赖文旅：良渚古城IP难转化为居住需求；
- 地铁覆盖不足：仅2号线末端辐射，通勤效率低；
- 供应过剩：大量安置房、次新房入市，内卷严重。
4. 未来科技城外溢区（五常西、仓山南）：互联网退潮，“宇宙中心”光环褪去
未来科技城核心区（3.5万—4.5万/㎡）坚挺，但外溢区如闲林东、五常西，2021年高点3.2万—3.8万/㎡，如今跌至1.8万—2.5万/㎡，跌幅超40%。
- 互联网裁员潮：大厂收缩，高薪人群购买力下降；
- 库存天量：二手房挂牌量突破2万套，月成交仅数百套；
- 替代选择增多：云城、勾庄等板块分流刚需。
二、深层成因：供需、产业、人口、预期四重暴击
1. 供应“堰塞湖”，天量库存压垮市场
余杭是杭州“供应大户”，2024—2025年新房供应超3.7万套，占全市23%；二手房挂牌量超2.5万套，闲林、良渚单板块挂牌量超1500套，去化周期普遍18—24个月，远超合理区间（8—12个月）。大批量次新房集中交付，叠加投资客抛售，市场从“供不应求”转为“供严重大于求”，价格战全面打响。
2. 互联网红利消退，产业支柱松动
余杭楼市的核心支撑是未来科技城互联网产业，但2022年后阿里、网易等大厂持续裁员，高薪岗位锐减，购房主力（程序员、互联网从业者）购买力大幅收缩。同时，产业外溢放缓，闲林、老余杭等板块未能承接优质产业，仍依赖传统制造业，人口吸附力弱，住房需求持续萎缩。
3. 人口结构逆转，刚需与改善需求双萎缩
杭州人口增速放缓，余杭年轻人口外流加剧，2024—2025年人口净流出超5万人。出生率下降、老龄化加剧，学区房红利消退，“平安健康长大”取代“内卷升学”，改善需求从“学区优先”转向“居住品质+配套”，闲林、老余杭等无优质学区、配套滞后的板块，彻底失去改善客群青睐。刚需群体则因收入预期不稳，“躺平”心态蔓延，购房意愿降至冰点。
4. 预期崩塌，“买涨不买跌”恶性循环
2021年后余杭房价持续下跌，从“小幅回调”演变为“大幅下滑”，市场预期彻底反转。购房者“越跌越观望”，房东“越观望越降价”，形成“降价—观望—再降价”的恶性循环。二手房流动性枯竭，成交周期拉长，投资客恐慌性抛售，进一步加剧价格下跌，部分小区陷入“跌无止境”的困境。
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